Copropriétés : comment financer la rénovation énergétique

Ce sera une nécessité dans les années qui viennent : il va falloir rénover les passoires thermiques dans lesquelles nous habitons. Cela va coûter cher. Mais il existe de nombreux dispositifs d'aides individuelles et collectives ou des solutions d'autofinancement…

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Si l'on prend l'exemple des deux millions de copropriétés de l'Île de France, la moitié est considérée comme énergivore, classée dans les trois classes les plus faibles du diagnostic de performance énergétique (E, F, G). "Il faudrait rénover 50 000 logements par an", explique Julien Berthier, directeur d'Énergies Posit'If, une agence spécialisée dans la rénovation énergétique. Le mouvement est encore embryonnaire. Alors comment faire si l'on veut se lancer dans la rénovation énergétique de son immeuble ?

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Le financement par la surélévation

L'Agence Parisienne de l'Urbanisme a répertorié à Paris 12 000 bâtiments potentiellement concernés.

- Principe : "Tous les lots créés en toiture ou en extension sur le foncier de l'immeuble appartiennent à la copropriété. Leur vente peut financer les travaux de requalification avec un bénéfice qui revient aux copropriétaires", explique Dominique Sevray, président de Planète Surélévation.  

- Autres avantages : les charges sont minorées puisqu'on a créé des lots supplémentaires et revu à la baisse les tantièmes ; dans le même temps on a augmenté le confort et la valeur patrimoniale des logements.

- Trois préalables :
l'immeuble a-t-il le droit à surélever,
en a-t-il les capacités en terme de construction,
l'équation financière est-elle rentable ?

- Vote simple : "Aujourd'hui la majorité requise est de deux tiers, sauf dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Strasbourg où la majorité simple suffit", explique Olivier Brane, avocat, membre de Planète Surélévation. "Depuis un an, il n'est plus obligatoire de réunir l'unanimité des copropriétaires du dernier étage. Ces derniers n'ont qu'un droit de priorité pour réaliser eux-mêmes les travaux ou pour acheter les lots créés à cette occasion."

Ensuite le syndicat peut faire lui-même la maîtrise d'ouvrage des travaux ou, ce qui est préférable, confier l'ensemble de l'opération à un promoteur immobilier.

Démarche à suivre
Il faut savoir au départ qu'il se passera de 2 à 5 ans entre l'émergence de l'idée au sein du conseil syndical et la réalisation des travaux.

La première démarche est de faire un bilan initial de copropriété, conseille Julien Allix, responsable du pôle énergie de l'ARC*. "C'est un document qu'on peut télécharger gratuitement, qui permet de définir les priorités et de vérifier que la copropriété est opérationnelle avant de se lancer dans de longs travaux."
Une fois ce bilan effectué, il peut être intéressant d'aller voir un conseiller dans l'espace Info Énergie de sa région (en Île de France : 0 810 140 240), un service gratuit et indépendant animé par l'Ademe.

Il faut ensuite commander un audit, de préférence global, à une société d'études spécialisée. Cela coûte, selon Julien Allix, entre 5 000 et 20 000 € suivant l'ambition de l'audit et la taille de la copropriété. Cet audit peut être financé partiellement par la région (50 % en Île de France).

Si la copropriété décide ensuite d'aller vers des travaux, il faut faire réaliser une étude par un architecte, puis voter les travaux en AG. Ces opérations coûtent cher. Heureusement, il existe des dispositifs d'aides.

Aides individuelles
Ce sont principalement le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et l'éco-prêt à taux zéro.
Dans les deux cas les travaux doivent être réalisés par des entreprises "reconnues garantes de l'environnement" (RGE). "Il faut être vigilant car on commence à avoir un retour d'expérience sur des entreprises qui se disent RGE et qui ne le sont pas", avertit Julien Allix.

Il existe également des aides sous condition de ressources proposées par l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) et des bonifications venant des collectivités territoriales.

Aides collectives
- Les prêts collectifs classiques
Dans les copropriétés importantes il est trop compliqué de monter de nombreux dossiers d'aides individuelles. Il vaut mieux opter pour des prêts collectifs accordés au syndicat et automatiquement répercutés au niveau des copropriétaires. Mais il faut savoir que ces prêts nécessitent une caution dont le coût est non négligeable.
"Depuis la rentrée, il existe une banque qui développe un prêt collectif à taux zéro. Mais il faut y ajouter la caution et il y a peu de marge de manœuvre pour la négocier", précise Julien Allix.

- Certificats d'économie d'énergie
Les travaux d'économie d'énergie sont listés par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie ou autres) dans des fiches estimant l'économie d'énergie en kWh ; ces certificats peuvent être rétrocédés aux copropriétaires sous forme de "primes énergie" (chèque, carte cadeau, points fidélité…).

- Aides locales
La région Île de France a mis en place un appel à manifestation d'intérêt qui s'appelle "Copro durable" destiné à financer la rénovation des bâtiments susceptibles d'atteindre la norme "basse consommation". Cinq immeubles ont obtenu l'an dernier une aide sur l'Île de France.

L'autofinancement
La loi Alur a notamment introduit l'obligation pour les copropriétés de mettre en place un fonds de travaux. "C'est un dispositif qui permet de passer de la gestion des urgences au jour le jour à une dimension plus ambitieuse", estime Julien Allix.
Les économies d'énergie font également partie des possibilités d'autofinancement.

Il existe un système qui ne concerne que certains immeubles mais qui éveille un intérêt croissant de la part des copropriétaires et des professionnels : la surélévation (voir encadré).

Le tiers financement
"Le principe du tiers financement est d'utiliser les économies d'énergie générées par le programme de rénovation pour rembourser l'investissement qu'un tiers a consenti", explique Julien Berthier. "Mais ce tiers financeur n'est pas un établissement de crédit. Il faut qu'il soit garant de la bonne cohérence de l'opération et notamment de la qualité d'exécution des travaux."
Le dispositif est considéré comme un prêt collectif et, à ce titre, nécessite également une caution.

Pas de rénovations massives en vue
Tous ces dispositifs sont intéressants pour les copropriétaires qui peuvent ainsi mobiliser des aides importantes. "Mais ils ne sont pas suffisants pour "massifier" la rénovation énergétique", regrette Julien Allix. "La rentabilité des dispositifs n'est pas suffisante et les copropriétaires n'ont pas de garanties quant à un retour sur investissement. Par ailleurs il n'y a pas d'incitation pour aller vers une rénovation globale. À l'ARC, nous militons pour un dispositif de placement de l'épargne des copropriétés, sur le même modèle que les plans d'épargne logement. Actuellement l'une des meilleures solutions pour les copropriétés serait de faire les travaux par étapes successives."

 

*Association des Responsables de Copropriétés (ARC) : une association non subventionnée avec 14 000 copropriétés adhérentes qui a pour but d'aider les adhérents à bien gérer les immeubles et améliorer le fonctionnement des copropriétés.

Sources complémentaires :
Rénovation Info Service
Arene Île de France
Coproprieterre.org


                

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